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房屋交易后强赶租客卖家买家谁之过
【品论房产家居网】 时间:2019-12-22 来源:法制日报--法制网 【收藏本页
□ 法制日报全媒体记者 战海峰

□ 通讯员 杨青烨 张晓亮

“买卖不破租赁”是房屋买卖中一条重要的法律原则。发生在重庆市渝北区的一起侵权纠纷案中,房屋买方吴女士因听信卖方程先生言辞,单方面对尚有租约的房屋破门入室,强行装修。随后,承租人温女士和吴女士分别向法院提起多起诉讼维权。日前,随着该系列案最后一起二审案件在重庆市第一中级人民法院审结,这场官司终于画上了一个句号。

2017年8月,程先生与吴女士签订房屋买卖合同,将位于重庆市渝北区的一套住宅以238万元的价格出售给吴女士,卖方收到购房款3日内交房。程先生告知吴女士,该房屋已于2017年2月出租给温女士,租期为三年。双方口头约定吴女士半年后接房。当年9月21日,吴女士缴齐购房款,程先生将房屋过户给吴女士。

但是,承租房屋的温女士明确表示希望继续执行租约,无论程先生如何软硬兼施都不愿腾房。2018年2月,吴女士致函程先生,表示希望在当年3月1日接房,并要求程先生将房屋收回后再行交付。无计可施的程先生遂告知吴女士其将于3月1日正式通知温女士处理个人物品,之后吴女士可以直接雇请装修队破门进行装修,如果温女士有异议可以对程先生提起诉讼。2月28日,程先生委托律师对温女士发出律师函,以温女士擅自改变房屋用途为由要求解除租赁合同。温女士则于3月14日亦委托律师向程先生发出律师函,驳斥了程先生的说法并要求继续履行租约。正在双方你来我往之际,3月29日,吴女士对诉争房屋强行换锁,破坏室内原装修,并开始自行装修房屋。

2018年5月9日,温女士向渝北区人民法院提起诉讼,将程先生和吴女士告上法庭,要求解除合同,两被告支付违约金并赔偿其经济损失。法院经审理判令吴女士向温女士支付违约金108960元。在执行过程中双方达成执行和解,吴女士向温女士支付了违约金6万元。

随后,吴女士于2019年2月27日再次向渝北法院提起诉讼,认为程先生教唆其强行换锁入室,属于共同侵权。吴女士还认为,程先生的教唆行为与自己承担违约责任之间存在直接因果关系,程先生明显存在严重过错,应对自己承担侵权赔偿责任。渝北法院一审驳回了吴女士的诉求,吴女士不服,上诉至重庆市第一中级人民法院。

重庆一中法院经审理认为,原告吴女士与被告程先生签订的房屋买卖合同中虽未表明诉争房屋系带租约出售,但双方在签订合同之前,程先生已将房屋租赁之事告知了吴女士,原告仍与被告签订房屋买卖合同,并于2018年9月21日办理了房屋过户手续,此后吴女士即成为诉争房屋的所有权人。法院在审理中还查明,2018年4月27日,吴女士向渝北法院提起诉讼,诉请程先生支付逾期交房违约金。在审理中双方达成调解,程先生支付了违约金3.6万余元。2019年2月26日,吴女士再次向渝北法院提起诉讼,诉请程先生将温女士2018年9月后支付的租金转交给自己。在审理中双方达成调解,程先生向吴女士支付了租金2.4万元。

据此,法院于近期对该案二审宣判,驳回吴女士的上诉。

租赁期间所有权变动不影响租赁合同效力

根据我国合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,房屋所有权转移后,设定在该房屋上的租赁合同的效力仍然延续,房屋买受人与承租人之间无须另订立租赁合同,而是在取得房屋所有权时当然地与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,受该租赁合同的约束。故在房屋过户后,房屋卖方程先生已不再是房屋租赁合同的相对人。因此,在本案中,程先生除因未能履行双方在购房合同中约定的如期交房义务,必须按照合同约定承担违约责任以外,诉争房屋自房屋过户后的租金收入也应当支付给吴女士。而按照权利和义务相对应原则,吴女士也必须对自己在与承租人温女士之间的租赁合同中的违约行为承担相应的法律后果。

针对吴女士起诉程先生共同侵权之诉,二审法官表示,因程先生与温女士的房屋租赁合同并未到期,租赁合同仍然有效,只是出租人变更为吴女士。原告作为出租人有权自行决定是否继续履行其与承租人之间的租赁合同,并自行承担相应的法律责任,原告在未与承租人解除双方之间的房屋租赁合同情况下强行将承租人赶出去,该违约行为是其作为出租人自主决定之结果,应当向承租人承担违约责任,原告作为具有完全行为能力的人,有权自主决定是否解除合同,被告的行为尚不构成教唆或帮助侵权,故无需向其承担侵权损害赔偿责任。
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